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최종편집2022-05-17 23:20 (화) 기사제보 구독신청
[2022 주택시장 전망] 수도권 집값, 하락세 전환 이어갈까
[2022 주택시장 전망] 수도권 집값, 하락세 전환 이어갈까
  • 이하영 기자
  • 승인 2022.01.11 09:52
  • 댓글 0
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수도권 부동산, 매매가 ‘약보합’ 전세가 ‘강세’
대출‧공급‧임대차3법 어떤 영향 미칠까 주목
올해 서울과 수도권 부동산 시장은 지난해와 비교해 매매가는 약보합, 전세가는 강세를 띌 것으로 예상된다. <이하영>

[인사이트코리아=이하영 기자] 임인년 새해 들어 부동산 상승세가 완만해졌다. 일각에선 하락세 전환이 얼마 남지 않았다는 주장도 제기되는 가운데 3월 대선을 앞두고 관망세라는 의견도 적지 않다.

전세가 또한 대출규제와 임대차3법(전월세신고제‧전월세상한제‧계약갱신청구권제) 영향으로 불안한 모습을 보이고 있다. 지난해 한결같던 부동산 매매가와 전세가 전망도 무조건적인 상승‧보합 등으로 혼조세를 보이고 있다.

집값이 과연 오를까 내릴까. 전문가 4인으로부터 대출·공급·임대차3법 등 주택 가격에 미치는 영향이 큰 요소를 중심으로 올해 서울‧수도권 주택 매매가와 전세가 전망을 들어봤다.

(왼쪽부터) 윤지해 부동산114 수석연구원, 함영진 빅데이터랩실장, 김인만 김인만부동산경제연구소장, 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수). <각사>

매매가, 대출규제 vs 공급부족

서울‧수도권 매매가는 집값 상승에 따른 피로감과 대출규제 여파가 겹쳐 지난해보다 상승폭이 줄어들 것이란 예상이 우세했다. 유동성 축소와 부동산 대체투자처 매력 감소가 매수심리 위축으로 이어질 것이란 전망이다.

함영진 빅데이터랩실장은 “매매가는 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 대출 규제, 시중은행 대출금리 인상 등이 맞물리면서 부동산 시장 매수심리가 위축될 전망”이라며 “다만 급락보다는 숨 고르기 장세 또는 양극화(차별화) 장세로 해석해야 할 것”이라고 분석했다. 현 상황에서 신규주택 공급보다는 가격 우위와 대출 규제 등이 집값에 더 영향을 미친다는 지적이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 대출 등 금융 문제가 공급보다 집값에 미치는 영향이 더 크다고 진단했다. 김 소장은 “기준금리가 두세 차례 오르고 대출 총량규제가 예상대로 진행된다면 올해 매매가는 약할 수밖에 없다. 대선 후보들이 말하는 양도세 중과 배제가 되면 다주택자들이 매물을 내놔 이런 현상은 더할 것”이라며 “공급이 늘어나면 집값이 더 떨어질 것으로 예상해 수요자 매수 심리는 더 악화하겠지만 전세 시장이 불안해 폭락장이 될 가능성은 없다”고 내다봤다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 대출 규제보다 공급 정책이 좀더 매매가와 직결돼 있다고 판단했다. 윤 수석연구원은 “올해 서울은 재개발‧재건축 활성화 이슈가 화두가 될 것이다. 누가 대통령에 당선되든 정비사업은 해야 하기 때문”이라며 “지난해 집값 상승 피로감으로 인해 올해 매매가는 물가 상승분(2~3% 전망)을 감안해 3~5%가량 높아질 것으로 본다”고 말했다.

또 윤 수석연구원은 “(부동산) 시장 방향성은 주택 보유자 관점에서 봐야하는데 지금은 (양도세 완화 공약 등으로) 빨리 팔면 손해 보는 느낌”이라며 “급매물이 소화가 안 되고 급급매 등이 나와야 하락세로 간다고 보는데 아직까지 이런 현상은 없다”고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 “3월까지는 조정받다가 하반기에 우상향할 것”이라며 “또 서울 지역 간 양극화는 더 심해질 것”이라고 전망했다.

2022년도 부동산 전망에서 다수 전문가들이 매매가는 대출 규제, 전세가는 임대차3법의 영향이 클 것으로 내다봤다. <정리: 이하영>

전세가, 임대차3법 vs 대출규제

서울‧수도권 전세가는 입주물량이 적고 계약갱신청구권제로 8월에 풀리는 물량이 5% 상한선인 전월세상한제 영향을 받지 않기 때문에 상승압박을 크게 받을 것으로 예상된다. 계약갱신청구권제는 집주인 실거주 요청 외에 세입자가 전세 계약을 1번 더 연장 할 수 있는 제도다. 2020년 8월 시행돼 당시 계약갱신청구권을 사용한 세입자는 올해 갱신권을 사용할 수 없어 새로운 임대차 계약을 맺어야 한다.

윤지해 수석연구원은 “서울에 올해 입주물량이 2만가구 정도 되지만 이는 턱없이 부족한 수준”이라며 “재개발‧재건축 물량이라 높은 청약경쟁률을 뚫고 당첨된 무주택자들의 실거주 가능성이 높을뿐더러 일부 전월세 물량이 나온다 해도 물량이 적어 프리미엄이 형성되고 새집 선호현상으로 시세보다 조금 높은 수준일 것”이라고 지적했다.

윤 수석연구원은 “계약갱신청구권을 사용한 물량이 8월부터 본격적으로 시중에 풀리면 전세가가 시세에 맞춰질 가능성이 높다”며 “차기 정부가 실수요자 관련 규제 완화로 대출을 더 내준다면 상승률 차이 정도는 생길 것”이라고 내다봤다.

함영진 실장도 “지난해 전세시장은 2020년 도입한 주택임대차 갱신권 및 임대료 상한제(연 5%)의 본격 시행으로 갱신계약과 신규계약이 이중(다중)가격을 형성하는 문제를 낳았다”며 “올해 중반부터 갱신계약 종료로 임대료가 크게 인상되거나 불안한 지역이 불거질 수 있다고 본다”고 임대차3법이 전세가에 미치는 영향을 크게 봤다.

함 실장은 “올해 전국 입주는 전년보다 증가하지만 서울 등지는 아파트 입주 물량이 올해보다 감소한다”며 “정비사업 이주가 발생할 곳 또는 월세화 현상이 가속화한 곳의 임대차 가격 불안이 지속될 수 있다”고 설명했다.

김인만 소장은 “공급 물량은 늘지 않는데 3기신도시 사전청약 등을 기다리는 사람은 늘어날 것”이라며 “(집을) 살 만한 사람들은 지난해 거의 샀다. 다주택자 규제가 여전히 강해 임대주택도 나오기 힘든 상태”라고 진단했다.

임대차3법 영향으로 인한 보증부월세(반전세) 우려도 제기됐다. 서진형 회장은 “전세자금 대출 조이기로 세입자들이 돈을 마련하지 못해 반전세가 가속화할 것”이라며 “전세시장은 안정되는 것처럼 보이지만 지난해처럼 3~4중 등 다중가격이 형성될 것”이라고 전망했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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