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최종편집2023-02-02 20:09 (목) 기사제보 구독신청
뒤바뀐 갑과 을… 재건축 조합, 건설사 모시기 ‘하늘의 별따기’
뒤바뀐 갑과 을… 재건축 조합, 건설사 모시기 ‘하늘의 별따기’
  • 선다혜 기자
  • 승인 2022.12.08 17:27
  • 댓글 0
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원자재 가격 상승, 고금리 여파로 주택사업 사업성 ‘뚝’
공사비 인상, 입찰보증금 하향 등 당근에도 건설사들 ‘시큰둥’
조합과 사업시공단의 극적인 합의로 지난 10월 공사가 재개된 둔촌주공 재건축 아파트.<뉴시스>

[인사이트코리아=선다혜 기자] 재건축·재개발 조합들이 시공사를 구하지 못하면서 사업에 좌초하는 것은 아닌지 발을 구르고 있다. 최근 원자재 가격 상승과 레고랜드발(發) 자금경색 등으로 주택 사업 수익성이 악화하자 건설사들이 선뜻 나서지 않고 있기 때문이다.

8일 관련 업계에 따르면 일부 조합들은 공사비를 증액하거나 입찰 보증금을 낮추는 등 조건을 완화하면서까지 시공사 구하기에 적극 나서고 있다. 

서울 영등포구 남성아파트는 재건축 시공사 선정을 위해 공사비를 기존보다 올렸다. 1차 입찰 당시 조합이 제시한 공사비는 1051억원이었으나 2차에서 1261억원, 3차에서 1441억원으로 인상했다. 처음 제시한 공사비에 비해 37%나 오른 셈이다.

입찰보증금 역시 1~2차 때 90억원이었던 것을 50억원으로 낮췄다. 이에 따라 지난달 28일 진행한 현장설명회에 롯데건설·현대엔지니어링·DL이엔씨·대방건설·효성건설이 참석하면서 관심을 보였다. 남성아파트는 내년 1월 4차 입찰을 진행하고 시공사를 선정할 것으로 알려졌다. 

조합들이 적극 나서고 있음에도 시공사를 선정하는 것이 쉽지 않다. 원자재 가격 인상과 고금리, 부동산 시장 침체 등으로 건설사들이 수익성이 확실한 사업장 외에는 주택 사업에 뛰어드는 것을 꺼리고 있는 까닭이다. 잘못나섰다가 사업에 발목이 잡히거나 적자가 날 수도 있기 때문에 건설사들은 최대한 보수적으로 접근하고 있는 상황이다. 

사정이 이렇다보니 올 하반기 입찰을 진행한 도시정비 사업장 가운데 한남2구역 재개발을 제외하곤 대부분 사업장이 시공사를 구하지 못해 유찰됐다. 하반기 최대어로 꼽혔던 흑석2구역도 두 차례 입찰에서 삼성물산만 단독 참여하면서 유찰했다. 결국 흑석2구역 조합은 삼성물산과 수의계약을 체결했다. 

현대건설과 삼성물산이 15년에 맞붙을 것으로 예상됐던 울산 중구 B-04구역 재개발 사업 역시 두 건설사 모두 불참하면서 두 차례 유찰됐다. 이에 따라 조합은 당초 내걸었던 '단독 입찰' 조항을 없애고, 삼성물산과 현대건설에 컨소시엄 형태로 입찰을 허용하겠다는 공문을 보냈다.

최근 서울 신당8구역 재개발 사업 시공사 선정을 추진했지만, 포스코건설 단독으로 나서면서 지난 7일 유찰됐다. 신당8구역 재개발 조합은 최근 시공사를 구하기 어렵다는 점을 감안해, 입찰보증금의 일부는 이행보증증권(추후 금액을 납부한다는 보증서)으로 낼 수 있도록 했다. 그럼에도 나서는 건설사가 없었다. 조합은 내년 1월 재입찰을 진행한다는 계획이다.

조합 vs 건설사, 공사비 놓고 씨름

시공사를 선정한 이후에도 조합들은 쉽사리 마음을 놓을 수 없는 실정이다. 내년까지 금리 인상과 원자재 가격 상승이 이어질 것으로 예상되면서 '공사비 증액' 문제가 튀어나올 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 실제로 최근 조합과 건설사 사이에 공사비를 놓고 심심치 않게 갈등이 발생하고 있다. 

서울 서초구 신반포4지구 재건축(메이플자이) 사업을 추진하고 있는 GS건설은 지난달 28일 조합 측에 공사비 증액을 요구했다. 신반포4지구 재건축은 서초구 잠원동 일대에 신반포8·9·10·11·17차 아파트와 녹원한신아파트, 베니하우스 등이 참여하는 통합 재건축 사업이다. 총 2898가구를 허물고 35층 높이 3100가구 아파트 단지를 조성한다. GS건설은 지난 2017년 시공사로 선정됐다. 

GS건설은 기존 공사비 9300억원보다 4700억원 늘어난 1조4000억원을 달라고 조합에 요구한 상태다. GS건설은 인상 요인에 대해 ▲설계 변경으로 오른 공사비 2900억원 ▲금리 인상과 실착공 지연으로 증가한 금융 비용 및 물가 상승률을 반영한 재경비 1800억원 등을 꼽았다. 

더불어 GS건설은 공사 기간도 10개월 더 연장, 오는 2025년 하반기로 늦춰달라고 요구했다. 원래 일정은 2019년 착공해 2021년 준공 예정이었지만 사유지 문제 등으로 착공이 지연됐다. 이에 따라 금리와 물가 인상 등으로 공사비 증액 이슈가 발생했다. 

조합은 공사비 일부 증액은 수용하지만 금융 비용 등 재경비 내용은 인정하기 어렵다는 입장이다. 계약 당시 물가 상승률 반영 조건에도 '도급 계약 체결부터 착공 전'까지 설정했기 때문이다. GS건설과 조합은 향후 한국부동산원의 공사비 증액 검증을 통해 구체적인 공사비 규모를 확정한다는 방침이다. 

단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 둔촌주공 역시 조합과 시공단이 공사비를 놓고 갈등을 빚으면서 6개월 가량 공사가 전면 중단됐다. 이로 인해 손실 보상금액이 1조1400억원이나 늘었고 총 공사비 역시 4조3400억원으로 증가했다. 이에 따라 조합원들의 1인당 추가분담금은 1억2000만원 가량으로 집계됐다. 

업계 관계자는 “국내 주택 사업을 기피하는 현상은 한동안 계속될 것으로 보인다. 원자재 가격 인상과 고금리로 인한 미분양만으로도 골치가 아픈데, 레고랜드발 자금경색까지 더해지면서 국내 주택사업을 추진해도 남는 것이 없는 지경에 이르렀다. 때문에 조합들이 공사비 증액이나 입찰보증금을 낮추는 카드를 꺼내도 건설사들에 먹히지 않는다. 여기다 금리가 인상되거나 원자재 가격이 더 오르면 공사비 증액 문제를 가지고 또 조합과 씨름해야하니 나서는 것이 쉽지 않는 상황”이라고 지적했다.  

 

인사이트코리아, INSIGHTKOREA


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